T1 en résidence gérée, bail jusqu'en 2029
Toulouse, Montaudran — ZAC Saint-Exupéry.

Le bien

Appartement de type T1 de 20 m², lot 2054, au deuxième étage du bâtiment B de la Résidence Ilot J, ZAC Saint-Exupéry à Montaudran. Il se compose d'une salle de séjour-chambre avec kitchenette, d'une salle d'eau avec WC et d'un rangement, et représente 403/100 000ᵉˢ des parties communes générales. Le logement est vendu meublé et équipé, en l'état d'exploitation : vous achetez un bien qui produit déjà, sans travaux, sans ameublement à prévoir et sans recherche de locataire.

La résidence a été livrée en 2011. Le bien est exploité sous bail commercial de neuf ans, renouvelé à effet du 1ᵉʳ janvier 2021 et courant jusqu'au 31 décembre 2029 : au terme du premier bail, l'exploitant a choisi de poursuivre. Sur ce marché, c'est l'indicateur qui compte le plus. L'exploitant assure une activité para-hôtelière complète — accueil et réception, petits déjeuners, nettoyage des locaux et fourniture du linge — ce qui place l'opération dans le régime de la location meublée professionnelle au sens fiscal et permet le maintien du régime de TVA jusqu'au 31 décembre 2030.

Le loyer est fixé à 810,47 € hors taxes par trimestre, soit 3 241,88 € hors taxes par an, versés par l'exploitant et non par un particulier. S'y ajoute une part variable correspondant à 60 % du chiffre d'affaires réalisé au-delà du minimum garanti. Le loyer est indexé chaque année sur 85 % de la variation de l'indice de référence des loyers.

Les charges de copropriété non récupérables s'élèvent à 48,49 € par trimestre, soit 193,96 € par an. La taxe foncière 2026 ressort à 428 €, dont 57 € d'enlèvement des ordures ménagères refacturables au preneur : la charge nette supportée par le propriétaire est donc de 371 €. Déduction faite de ces deux postes, le revenu net avant impôt s'établit à 2 676,92 € par an, hors amortissement.

La résidence n'est pas un simple immeuble d'habitation : elle offre une laverie, une salle de sport, une salle de détente avec billard, une cafétéria, un centre d'impression, un parking voiture et vélo, un ascenseur et un accès handicapés, le tout sous vidéosurveillance et contrôle d'accès. Un responsable de site assure une présence en journée. Internet fibre et eau froide sont compris dans les loyers. Ce niveau de service est ce qui maintient le taux d'occupation : un étudiant compare une résidence à une autre, pas un logement à un autre.

L'immeuble est tenu par un syndic professionnel. Le budget de copropriété voté pour l'exercice en cours s'élève à 160 000 € pour l'ensemble de la résidence, le lot représentant 403 millièmes des charges générales. Le diagnostic de performance énergétique classe le logement en D pour l'énergie et en C pour les émissions de gaz à effet de serre : aucune interdiction de location ne pèse sur ce bien ni n'est programmée à son encontre.

L'emplacement

Montaudran, à l'est de Toulouse, dans la ZAC Saint-Exupéry. Le quartier est né de la reconversion de l'ancienne piste de l'Aéropostale et concentre aujourd'hui le pôle Toulouse Aerospace : l'ENAC, l'ISAE-SUPAERO, le campus de l'Institut Clément Ader et plusieurs centaines d'ingénieurs et de doctorants à moins de dix minutes à pied.

C'est précisément ce qui fait la valeur locative de ce type de résidence : une demande captive, renouvelée chaque année, composée d'étudiants en écoles d'ingénieurs, de stagiaires de longue durée et de salariés en mission sur les sites aéronautiques voisins. La ligne de téléphérique urbain et le Linéo relient le secteur au centre-ville et aux campus de Rangueil.

Le site d'Airbus et les zones d'activité de Montaudran-Lespinet complètent ce bassin d'emploi. Pour un investisseur, l'intérêt n'est pas le charme du quartier mais la régularité de son remplissage.

Ce qui fait la différence

• 7,54 % brut et 6,23 % net de charges et de taxe foncière — avant même l'effet de l'amortissement
• 2 150 € le m² : un ticket d'entrée que l'on ne trouve plus guère sur Toulouse
• Bail renouvelé en 2021 pour neuf ans : l'exploitant a choisi de rester — c'est le meilleur indicateur qui existe sur une résidence
• Bail commercial signé jusqu'au 31 décembre 2029 — plus de trois ans de loyers déjà contractualisés
• Loyer versé par un exploitant professionnel, pas par un particulier
• Aucune gestion : ni locataire à trouver, ni état des lieux, ni impayé à recouvrer
• Part variable de 60 % au-delà du minimum garanti
• Charges et taxe foncière connues au centime, pièces justificatives à l'appui
• DPE D et GES C : aucun calendrier d'interdiction de location
• Amortissement LMNP : une large part du revenu peut être perçue sans imposition pendant plusieurs années

Le rendement

Le rendement brut s'obtient en rapportant le loyer annuel au prix affiché : 3 241,88 € ÷ 43 000 €, soit 7,54 % brut.

Déduction faite des charges non récupérables (193,96 € par an) et de la taxe foncière nette (371 €), le revenu net avant impôt ressort à 2 676,92 € par an, soit 6,23 % net.

Ces chiffres ne tiennent pas compte de votre fiscalité personnelle. Ils servent à comparer des biens entre eux. Nous établissons le calcul complet, avec votre tranche d'imposition et le régime d'amortissement, lors du rendez-vous.