Blog — Cas réel

Ce que coûte vraiment
un Duflot arrivé à terme.

Les chiffres qui suivent sont ceux d'un audit réellement remis à un propriétaire en 2026. Le nom, la résidence et l'adresse ont été retirés ; tous les montants sont authentiques. Le document complet est consultable en bas de page.

Le bien

Un appartement T3 de 65,90 m² avec balcon et parking, au premier étage d'une résidence récente en périphérie de Rennes. Acquis 165 552 € dans le cadre d'une opération Duflot. Loué 579,68 € hors charges, locataire en place depuis avril 2021, gestion déléguée. Deux prêts en cours, 86 420 € de capital restant dû, échéances 2030 et 2035.

Sur le papier, un dossier banal. C'est en ouvrant les comptes que la situation apparaît.

6 956 € de loyers, 14 676 € de sorties

Le loyer rapporte 6 956 € par an. En face, les deux mensualités de crédit totalisent 11 918 €, la taxe foncière 899 €, les charges de copropriété non récupérées 788 €, la gestion locative 675 €, les assurances 289 €.

Total des sorties : 14 676 € par an. Le loyer n'en couvre que 47 %. Le propriétaire complète de sa poche à hauteur de 7 720 € par an, soit 643 € par mois — hors travaux et hors vacance locative.

Ce chiffre, il ne l'avait jamais calculé. C'est presque toujours le cas : les loyers arrivent sur un compte, les prélèvements partent d'un autre, la taxe foncière tombe en octobre et les charges au trimestre. Personne n'additionne.

L'avantage fiscal est terminé, les crédits non

Le Duflot ouvrait droit à une réduction d'impôt sur neuf ans. Cette période est achevée : la déclaration 2025 l'atteste, la déduction spécifique est désormais de 0 %. Les deux crédits, eux, courent encore jusqu'en 2030 et 2035.

C'est le point de bascule de tout investissement défiscalisé, et il arrive à date connue. Tant que l'avantage fiscal compensait la faiblesse du rendement, l'opération se tenait. Le jour où il s'arrête, il ne reste que le rendement — et il est insuffisant.

Le répit fiscal est trompeur

En 2025, le revenu foncier imposable de ce bien ne ressort qu'à 227 €, grâce aux intérêts d'emprunt encore déductibles. Beaucoup de propriétaires en concluent que la fiscalité n'est pas un sujet. C'est l'inverse.

Les intérêts diminuent mécaniquement chaque année à mesure que les prêts s'amortissent. Le premier crédit s'éteint en juillet 2030 : ses intérêts déductibles disparaissent d'un coup. La base imposable grimpera alors vers 3 300 € par an, taxés à 47,2 % — trente pour cent de tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit environ 1 550 € d'impôt supplémentaire chaque année.

Autrement dit : la situation actuelle, déjà déficitaire de 643 € par mois, est la meilleure que ce bien connaîtra.

Un rendement de 4,2 % qui n'en est pas un

Rapporté au prix d'acquisition, le loyer représente 4,2 % de rendement brut. Après charges, gestion, assurances et taxe foncière, la rentabilité nette réelle tombe autour de 2,6 %. Avec le retour de la fiscalité, elle descendra vers 1,5 %.

C'est l'écart entre le chiffre affiché à la vente et le chiffre réellement constaté dix ans plus tard. Il n'y a aucune tromperie là-dedans : simplement, le brut ne dit rien, et c'est pourtant le seul chiffre que la plupart des propriétaires connaissent de leur propre investissement.

La fenêtre de décision

Dernier élément, et le plus concret : le bail arrive à échéance en avril 2027. Un congé pour vente doit être délivré au moins six mois avant — ce qui situait la décision avant la mi-octobre 2026.

Vendre libre élargit considérablement le cercle des acquéreurs et le prix obtenu. Vendre occupé reste possible auprès d'investisseurs, immédiatement. Mais dans les deux cas, c'est le calendrier du bail qui commande, pas l'envie du propriétaire. Et il se prépare des mois à l'avance.

Lisez le document

Tout ce qui précède figure dans l'audit remis à ce propriétaire : le tableau de trésorerie poste par poste, la projection fiscale, le calcul du rendement net et la recommandation. Quatre pages.

Chaque dossier est différent : tranche d'imposition, durée de détention, mode de détention, état de la copropriété. Les conclusions de cet audit ne sont transposables à aucune autre situation. L'audit de votre propre bien est gratuit et sans engagement.