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7,54 % brut :
ce que ce chiffre ne vous dit pas.

Tous les vendeurs de LMNP géré annoncent un rendement. Presque aucun ne montre les pièces qui le prouvent. Voici les deux, sur un bien réellement en vente, pour que vous puissiez refaire le calcul vous-même.

Le bien

Un T1 de 20 m² au deuxième étage d'une résidence étudiante livrée en 2011, à Montaudran, dans la ZAC Saint-Exupéry à Toulouse. Vendu meublé, équipé, occupé, et exploité sous bail commercial par un gestionnaire professionnel. Prix : 43 000 €, honoraires à la charge du vendeur.

Le loyer n'est pas versé par un locataire mais par l'exploitant : 810,47 € hors taxes par trimestre, soit 3 241,88 € par an, plus une part variable de 60 % du chiffre d'affaires au-delà du minimum garanti. Le montant est indexé chaque année sur 85 % de la variation de l'indice de référence des loyers.

Première soustraction : le brut

3 241,88 € divisés par 43 000 € donnent 7,54 % brut. C'est le chiffre qui figurera sur l'annonce, chez nous comme ailleurs. Il ne veut pas dire grand-chose, mais il permet de comparer deux biens entre eux, et c'est à peu près tout ce qu'on peut lui demander.

Deuxième soustraction : les charges non récupérables

En copropriété, une partie des charges est refacturée à l'occupant, une autre reste définitivement à votre compte : gros entretien, honoraires de syndic, fonds de travaux. Ici, 48,49 € par trimestre, soit 193,96 € par an.

Le rendement tombe à 6,77 %. On a perdu trois quarts de point sans avoir rien fait.

Troisième soustraction : la taxe foncière

L'avis 2026 porte 428 €. Mais 57 € correspondent à l'enlèvement des ordures ménagères, qui sont refacturables au preneur : la charge nette est donc de 371 €. C'est une nuance que l'on oublie neuf fois sur dix, et elle vaut un dixième de point.

Reste 2 676,92 € par an, soit 6,23 % net avant impôt.

Quatrième soustraction : vous

Celle-là, personne ne peut la faire à votre place, parce qu'elle dépend de votre tranche marginale, de votre mode de détention et du plan d'amortissement que vous retiendrez. En LMNP au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier efface fréquemment la totalité du revenu imposable pendant plusieurs années. C'est le véritable intérêt du statut — bien davantage que le rendement affiché.

Méfiez-vous de quiconque vous annonce un rendement net d'impôt sans connaître votre situation fiscale. Il ne le sait pas.

Les trois questions à poser avant de signer

Quelle est l'échéance du bail ? Ici, le 31 décembre 2029. Au terme, le loyer se renégocie — parfois à la baisse. Un bail qui court encore quatre ans a une valeur ; un bail qui s'achève dans six mois en a beaucoup moins.

L'exploitant a-t-il déjà renouvelé ? Sur ce bien, oui : le bail actuel a pris effet en 2021, au terme du premier. Un gestionnaire qui choisit de rester neuf ans de plus en dit plus long sur la santé d'une résidence que n'importe quel taux d'occupation annoncé.

Où en est la TVA ? La récupération de TVA se régularise sur vingt ans. Ici, le régime court jusqu'au 31 décembre 2030 : une revente avant cette date suppose que l'acquéreur reprenne le régime, faute de quoi une fraction doit être reversée.

Ce qui devrait être la norme

Chacun des chiffres ci-dessus provient d'un document : le bail commercial, une quittance de loyer, un appel de fonds du syndic, l'avis de taxe foncière. Ils sont au dossier et consultables avant toute offre.

Cela devrait aller de soi. Dans les faits, l'immense majorité des annonces de LMNP géré affiche un pourcentage et rien d'autre. Lorsqu'un rendement n'est pas adossé à des pièces, ce n'est pas un rendement : c'est une promesse.

Les montants cités sont ceux d'un bien réellement proposé à la vente par FCPI Immobilier en novembre 2026. Ils ne sont transposables à aucun autre lot, même dans la même résidence.